Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (SVB) vzniklo ako zákonná forma samosprávy bytového domu jeho vlastníkmi. Táto možnosť nastala zákonom č.182/1993 Z.z. – zákona o bytoch a nebytových priestoroch od 1.6.1993. Dodnes tento zákon prešiel toľkými zmenami, že dnes neplatí to, čo platilo pred 20 rokmi alebo aj pred 5-timi. Jeho neustále novely prinášali a prinášajú do tejto oblasti zmeny, ktoré ho výrazne ovplyvňujú a menia jeho základy, čo má dopad na vznik a zánik subjektu.

Ale poďme od začiatku.

ZALOŽENIE SVB

SVB môže vzniknúť :

1/ pri prvom predaji – prevode bytu do osobného vlastníctva, teda hneď pri privatizácii bytového fondu (k čomu dochádzalo a dochádza od vzniku zákona), rozhodnutím vlastníkov nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov, zakladajú ho vlastníci,

2/ pri zmene formy správy – ak sa vlastníci rozhodli ukončiť formu správy na základe Zmluvy o výkone správy so správcom ( podľa §8 zákona) a zakladajú si na základe svojho rozhodnutia samosprávu, pričom sa následne budú riadiť pri správe domu podľa §7 zákona, táto zmena musí byť odsúhlasená 2/3 väčšinou všetkých vlastníkov, zakladajú ho sami vlastníci,

3/ zo zákona – ak správca ( zmluva o výkone správy a správa podľa §8) :

a/ po doručení výpovede vlastníkom  do 1 roka nemá komu odovzdať správu, pretože si vlastníci nenašli nového správcu a neuzavreli s ním zmluvu,

b/ končí svoju činnosť z titulu výmazu zo zoznamu správcov  podľa zákona č.246/2016 Z.z. o správcoch do 6 mesiacov a nemá komu odovzdať správu, pretože si vlastníci nenašli nového správcu a nemajú uzavretú zmluvu o výkone správy.

Táto zmena nemusí byť odsúhlasená 2/3 väčšinou všetkých vlastníkov , v tomto prípade je zákonná výnimka na kvórum hlasovania. SVB zakladá správca.

Pri vzniku SVB zo zákona, ale narážame na skutočnosť, že legislatíva nepozná presný metodický pokyn, ako to realizovať.  Môže totiž nastať aj situácia, kedy bývalý správca napr. zomrie, alebo stratí právnu spôsobilosť a pod. a teda nie je potom možné  takéto rozhodnutie vykonať oprávnenou osobou.

Nie je reálne , aby osobu predsedu SVB určil svojim individuálnym rozhodnutím končiaci správca, v rozpore s  právami občana (určeného predsedu).

V týchto prípadoch je hlavným problémom menovanie predsedu rozhodnutím správcu , ak s tým daná osoba nesúhlasí. Na voľbu predsedu ako štatutára SVB a jeho registráciu na príslušnom registračnom úrade je potrebný jeho súhlas so samotnou voľbou, so spracovaním osobných údajov, musí predložiť aj výpis z registra trestov. A to bez jeho súhlasu nie je možné. Nie je teda možné založiť subjekt bez štatutára, bez odsúhlasenej Zmluvy o SVB, v ktorej sú uvedené základné údaje :

• Názov subjektu a jeho sídlo
• Orgány SVB
• Predseda SVB

Tieto údaje sú aj tými, ktorých zmeny sa zapisujú v registri SVB vedenom na príslušnom Okresnom úrade, odd. všeobecnej vnútornej správy  MV SR, formou číslovaného dodatku k zmluve, ak k ich zmene dôjde.

Od začiatku platnosti zákona č.182/1993 Z. z. mohli SVB založiť bytové domy s minimálne 3 bytmi. Po zmene zákona to musia byť minimálne 4 byty. A tak pri počte 3 členovia Rady SVB a predseda SVB je  každému bytu v takomto dome pridelená nejaká funkcia, teda jeho vlastníkovi, ale nesmie sa stať, aby bol predseda napr. manžel a členka Rady SVB jeho manželka. Takýto postup sa vylučuje.

Definícia bytového domu v zákonoch SR :

 Zákon č.182/1993 Z. z. :

V § 2 odst. (2) Bytovým domom (ďalej len „dom”) sa na účely tohto zákona rozumie budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Stavebný zákon č. 50/1976 Zb.z. :

v § 43b Bytové budovy
(1) Bytové budovy sú stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Medzi bytové budovy patria
a) bytové domy,
b) rodinné domy,
c) ostatné budovy na bývanie, napríklad detské domovy, študentské domovy, domovy dôchodcov a útulky pre bezdomovcov.
(2) Bytový dom je budova určená na bývanie pozostávajúca zo štyroch a z viacerých bytov so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie.

Správu bytového domu ( podľa vyššie uvedených definícií)  sú vlastníci bytov POVINNÍ vykonávať, ak budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má  minimálne 4 byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Znamená to, že v budove , ktorá spĺňa tieto parametre, sú vlastníci povinní zabezpečiť si výkon správy domu a to formou určenou zákonom – mať správcu na základe zmluvy o výkone správy alebo mať zriadené SVB, ale nie obe súčasne alebo žiadnu formu.

ZRUŠENIE  SVB

 Zákon č.182/1993 Z.z. v platnom znení uvádza v § 7d: 

 (1) Spoločenstvo sa zrušuje:

a) dňom uvedeným v rozhodnutí zhromaždenia o zrušení spoločenstva, inak dňom, keď bolo toto rozhodnutie prijaté,

b) rozhodnutím zhromaždenia o zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva,

c) vyhlásením konkurzu alebo zamietnutím návrhu na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku.

(2) Spoločenstvo nemožno zrušiť podľa odseku 1 písm. a), ak nie je ku dňu zrušenia uzavretá zmluva o výkone správy.

(3) Zhromaždenie môže rozhodnúť o zlúčení alebo splynutí spoločenstva s iným spoločenstvom. Pri zlúčení prechádza majetok zrušeného spoločenstva a zostatok úhrad za plnenia na spoločenstvo, s ktorým sa spoločenstvo zlúčilo. Pri splynutí prechádza majetok spoločenstva a zostatok úhrad za plnenia na spoločenstvo vzniknuté splynutím. Zmeny, ktoré zo zlúčenia alebo zo splynutia vyplývajú a sú predmetom zápisu do registra, oznámi predseda novovzniknutého spoločenstva do siedmich dní príslušnému správnemu orgánu.

(4) Spoločenstvo zaniká ku dňu výmazu z registra. Jeho zániku predchádza zrušenie s likvidáciou alebo bez likvidácie. Likvidácia sa nevyžaduje, ak majetok spoločenstva prechádza na iné spoločenstvo po zlúčení, rozdelení alebo splynutí. V registri sa vykoná výmaz zaniknutého spoločenstva a zápis spoločenstva vzniknutého splynutím k tomu istému dňu. Výmaz zlučovaného alebo rozdeleného spoločenstva a zápis zmeny pri spoločenstve, s ktorým sa zanikajúce spoločenstvo zlúčilo, alebo zápis nových spoločenstiev po rozdelení sa vykoná k tomu istému dňu.

 SVB sa teda môže zrušiť :

1/ rozhodnutím vlastníkov bytov a NP

2/ rozhodnutím na základe konkurzného konania alebo jeho zamietnutím

3/ rozhodnutím registračného úradu z dôvodu zmeny zákona alebo odstránenia chybného predchádzajúceho rozhodnutia

Rozhodnutie podľa 3/ môže vzniknúť, ak bolo SVB zaregistrované počas platnosti zákona, keď postačovali aj 3 byty na jeho vznik, toto sa však zrušilo novelou zákona.  Ak po zmene zákonných podmienok na existenciu SVB tak neurobili vlastníci alebo ani správny orgán nekonal okamžite, môže k tomu dôjsť aj následne. Vtedy sa SVB ruší zákonným spôsobom vyčiarknutím z registra , zväčša bez likvidátora a nemá právneho nástupcu. Vlastníci musia svoju následnú situáciu riešiť Občianskym zákonníkom a musia doriešiť aj  zápis zmeny typu budovy v katastri nehnuteľností.

Ak dôjde k zrušeniu SVB úradným rozhodnutím z dôvodu opravy rozhodnutia, keď napr. bytový dom má  3 vchody , je vedený v Katastri nehnuteľnosti ako bytový dom s jedným súpisným číslom, teda v zmysle stavebného zákona je to jeden objekt, došlo k nesprávneho úradnému postupu , ak si jeden vchod založil SVB a ostatné dva mali zmluvu o výkone správy. V tomto prípade dochádza k zrušeniu nezákonného postupu pri založení SVB. A také prípady sa stali a možno dnes ešte pretrvávajú.

Nie je možné mať 2 správcov v jednom bytovom dome, ale je možné rozdeliť bytový dom stavebným konaním v určitých prípadoch a potom každý samostatný subjekt / bytový dom s vlastným súpisným číslom,  má iného správcu. Tomu ale podlieha samostatné konanie so súhlasom všetkých vlastníkov.

Stáva sa, že vlastníci bytov v malých  bytových domoch napr. so 4-6 bytmi a hlavne na vidieku, sa domnievajú, že sa ich povinnosť mať správu bytového domu netýka. Nie je to tak, týka sa všetkých, ktorý spĺňajú podmienky podľa §2 zákona.

V spoločenstvách nie je vždy možné zabezpečiť si svojpomocne všetky činnosti, preto majú možnosť uzatvoriť mandátnu zmluvu na výkon niektorých činností s osobou oprávnenou. Nie však zmluvu o výkone správy.

Bytový dom podľa definície uvedenej v § 2 zákona č.182/1993 Z. z.,  musí mať vždy správcu a ak končí samospráva ( SVB ) , nastupuje správca alebo opačne.

Bytový dom nemôže nemať správcu!

Od 1.1.2018 bude môcť byť správcom (podľa §8) len taká fyzická alebo právnická osoba, ktorá splní všetky podmienky uvedené v zákone č.246/2015 Z. z. o správcoch a bude zapísaná do zoznamu správcov vedenom na MD a RR SR.